マンションのスケルトンリフォームの場合
目次
- ○ WORK FLOW
- ・■Step 0 はじめに
- ・■Step 1 コンタクト
- ・■Step 2 面談
- ・■Step 3 調査
- ・■Step 4 計画案検討・初回提案
- ・■Step 5 計画提案
- ・■Step 6 重要事項説明
- ・■Step 7 業務委託（設計監理）契約
- ・■Step 8 設計
- ・■Step 9 工事施工者の選定
- ・■Step 10 工事契約
- ・■Step 11 工事監理
- ・■Step 12 竣工・引渡し
WORK FLOW
（条件にもよりますが概ね設計に1～3ヶ月、工事に2～3ヶ月は必要です）
マンション内部を全面解体し、浴室やトイレ、キッチンも含めて一新することを「スケルトンリフォーム」と呼んでいます。
スケルトンリフォーム事例は近年、特に都市部で着実に増えてきています。
SSAOのオフィス兼住居も2008年に築35年の中古マンションを購入してスケルトンリフォームしたものです。
自ら設計した空間で実際に生活を始めて3年が経ちますが、設計者・生活者として利点・可能性を感じており、積極的にスケルトンリフォームを推進・紹介する立場をとっています。
■Step 0 はじめに
世の中にはリフォームを行う会社は多数存在します。日々多くの広告やチラシを目にしている方も多いでしょう。
リフォームと一口に言っても、クロスの張替えからバリアフリー用手摺の設置、ユニットバスや便器・キッチンの取替え、そしてスケルトンリフォームと改修範囲や規模は様々です。
一般に部分的な改修の場合、設計事務所が関わると、効果の割に設計監理料が予算を圧迫してしまうことが多いので、その場合には適した事業者を紹介させて頂くこともあります。
そのような場合でも、設計者としてのアドバイスは可能な限りさせて頂きたいと考えています。
■Step 1 コンタクト
まずは電話またはe-mailで御連絡ください
■Step 2 面談
マンションのスケルトンリフォームの場合、新築戸建住宅とは違って区分所有法や管理規約の制約があり、また延床面積は決まっており増やすことが出来ないため、自ずと「できること」の限界はあります。
クライアントの要望を伺い、意見を交換しながら実現可能な構想を組み立てていきます
＜ヒアリング内容）＞
・既存マンションの情報・空間のイメージ・家族構成・所要室と各室の広さ
・予算・資金計画・スケジュール・ライフスタイル・現在の住まいの問題点
これからマンションを購入してスケルトンリフォームを予定している場合には、マンション選定の相談にも応じます。
要望があれば、クライアントの内覧に同行して、そのマンションが適しているか否か、設計者の立場からアドバイスします。
SSAOは不動産仲介業者ではないので、特定のマンションの購入を勧めることはしません。
クライアント側に立ちつつも、冷静に第三者的な観点で、思いつく限りのメリットとデメリットを伝えます。
最終的な購入の判断はクライアントの責任で行って頂きます。
＜マンション選定のポイント：優先順位はクライアントの考えによる＞
・実際に現地を確認できることは中古マンション購入の長所です。
□立地：最寄の交通機関・学校等・買物への利便性・公園・公共施設・周辺環境
□マンション全体の状況：築年数（竣工年）・設計者・施工者・管理会社・改修履歴・外観・管理状態
□マンション住戸の状態：日当たり・風通し・眺望・床の厚さ・給排水管の位置と状況・躯体の状況
■Step 3 調査
既存マンションの状態を調査します（引渡前で前入居者が居住中の場合は改めて内部調査が必要）
□外部目視確認：メンテナンス状態・周囲の景色・資材の搬入経路
□内部目視確認：日当たり・風通し・眺望・給排水管の位置と状況・躯体の状況
□規制等書類確認：管理規約・確認申請書副本・検査済証・竣工図面・構造計算書・耐震診断報告書・定期調査報告書
※古いマンションの場合、竣工当時の資料がない場合や購入前には閲覧が認められない場合もありますが、不動産会社の担当者やマンションの管理人にお願いして可能な限り資料は入手・確認しておくべきです
リフォームとは言え、新築住宅と同様に敷地及び周辺を歩き廻り様々な情報をインプットすることも重要です。
場合によっては関係官庁に調査・事前協議に赴きます。
■Step 4 計画案検討・初回提案
構想・調査をもとに計画案を作成し初回提案を行います
ここまでの報酬は無償とします。提案内容やこれまでの打合せでSSAOに依頼することに違和感を覚えるようでしたらこの時点でお断り下さい。
ただし無償であるため提案資料は打合せ後に返却をお願いします。
■Step 5 計画提案
打合せを重ね計画案を提示します（設計工程表、設計監理業務見積書を含みます）
所有する家具等で新居でも使う予定のものは実測し計画案に反映させます
■Step 6 重要事項説明
計画案を気に入って頂き、SSAOに設計を依頼頂ける場合には「重要事項説明書」を提示・説明します
重要事項説明：建築士法第24条の7に基づき、設計受託契約又は工事監理受託契約に先立って、あらかじめ契約の内容及びその履行に関する事項を説明するものです
※リフォーム設計を行う際でも建築士事務所が建築主との間で、設計・工事監理契約を締結する場合には、重要事項説明が必要となります。（一般社団法人 新・建築士制度普及協会ＨＰのＱ＆Ａより）
説明内容
1.対象となる建築物の内容
2.作成する設計図書の種類
3.工事と設計図書との照合の方法及び工事監理の実施の状況に関する報告の方法
4.設計又は工事監理の一部を委託する場合の計画
5.設計又は工事監理に従事することとなる建築士・建築設備士
6.報酬の額及び支払の時期
7.契約の解除に関する事項
設計監理報酬について＞＞
■Step 7 業務委託（設計監理）契約
お互いの守るべき役割を確認し合います
これまでの打合せの中で信頼関係を構築し、完成に向かってお互いがパートナーとして協働できることが確認できた場合には業務委託契約を結び、次の段階へ進みます。
契約の具体的内容
・業務の内容と範囲：設計から工事監理まで
・業務の実施期間：設計期間と工事監理期間
・業務の報酬と支払時期
SSAOでは社団法人日本建築士会連合会を含む四会連合協定作成の契約書を用いています
■Step 8 設計
クライアントのイメージを図面等で具体的な形にし、対話を重ね、検討を繰り返しながら図面化します
場合によっては、模型・ＣＧ等を用いて立体的に表現して空間のイメージの共有を図ります
リフォームの場合、基本設計と実施設計を分けないのが一般的です。
また工期が短いため仕上材料や色の決定は設計時点で詳細に決定しておきます。
設計図の例（計画内容により増減します）
・設計概要・仕上表・現況図・平面詳細図（設備内容プロットを含む）
・展開図・建具表・天井伏図・部分詳細図・家具詳細図
・設計概算書・工程表
設計図は施工者に対し設計意図を伝えるだけでなく、正確な工事費を算出するためにも必要なものです。
設計図の内容を説明し確認を頂いた上で工事施工者選定手続きに入ります。
■Step 9 工事施工者の選定
工事見積りを依頼し施工者を選定します
リフォーム工事に適した数社を選定・推薦します。クライアントが推薦する施工者がある場合にはそこも加えて通常3社程度に見積依頼を行います。施工者からの質疑及び設計者の回答期間を含め通常1～2週間程度を要します。
各施工者から提出された見積書の内容（項目・数量・単価等）をチェックして比較検討を行い、工程計画や担当者の能力・意欲等も勘案して最も適する施工者をクライアントに推薦・報告します。
最終的にはクライアントの判断により工事施工者を決定します。
■Step 10 工事契約
クライアントと施工者で工事契約を結びます
施工者は契約書、契約約款、内訳明細書、設計図書その他必要な書類を一つに綴り工事契約書を作成します。
SSAOは設計監理者として契約に立会いの上、工事契約書に記名・押印します。
■Step 11 工事監理
工事が設計意図を正確に反映して行われているか、クライアントの代理人として監理します
リフォーム工事の特徴として、工事中の検討・変更事項の多さが挙げられます。
躯体の歪みや設備配管の状態などは解体工事後にならないと正確には分からないので、解体後の状況調査が重要です。
場合によっては微調整の範囲を超え、設計の変更が必要な場合もあるので、クライアントとの連絡を密にして対応します。
判断の遅れは工期に影響するため、的確な対応が求められます。
主な監理業務内容
①施工者に対する設計意図の説明②設計寸法と現場寸法との差異の確認・検討③施工箇所の検査・確認④工事完成の確認⑤工事費支払いの審査
■Step 12 竣工・引渡し
完成状況を確認し、クライアントへの引渡しを行います
引渡しの前に各種検査を行います
①設計監理者検査
クライアントの代理人として専門的な立場から設計図書の通りに工事が行われたかどうかを検査します。不適切な箇所があれば施工者に是正を求めます。
②クライアント検査
クライアントが設計図書をもとに検査します。不適切な箇所があれば設計監理者を通して施工者へ指示を出すことが出来ます。
引渡しに際しては取扱説明書、引渡し書類が施工者から提出されます。